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보안

[융합보안] 입주사vs건물주, 물리보안 구축 시 고려사항은?

2022.05.31

여러분의 현재 주거 형태는 아파트인가요, 아니면 단독 주택인가요? 물론 다세대 주택일 수도 있을 겁니다. 국토교통부가 발표한 서울시 주거실태 현황 자료를 보면 아파트에 거주하는 시민의 비율이 가장 높은 것으로 나타나는데요. 그렇다면 다른 주택 유형에 비해 아파트에 거주하는 비율이 높은 이유는 무엇일까요? 이는 투자가치, 보안성, 편의성 등 단독주택에 비해 아파트가 가진 장점 때문입니다.

이 중 보안성에 대해 살펴보겠습니다. 아파트에는 CCTV와 경비요원 등 기본적인 보안시스템이 갖춰져 있죠. 무엇보다 저층을 제외하고는 외부로부터 침입이 어려운 구조적 특성이 있습니다.

그런데 만약 여러분이 아파트의 보안수준에 만족하지 못한다면 어떨까요? 여러분이 공동 현관문에 최첨단 얼굴인식 시스템을 설치하고 싶다고 해서 바로 설치할 수는 없을 겁니다. 아파트에는 기본적인 보안시스템이 구축돼 있지만, 개인이 원한다고 해서 함부로 장비를 추가 설치하기는 어렵기 때문이죠. 반면, 단독 주택은 주인 마음대로 보안 시스템을 추가할 수 있습니다.

이러한 상황은 상업용 건물의 보안시스템 설치에도 유사하게 적용될 수 있습니다. 여러 회사가 입주해 있는 건물에 특정 회사를 위한 보안시스템을 구축해야 하는 경우가 발생할 수 있는데요. LG그룹사 사례를 통해 물리보안 시스템 구축 PM의 관점에서 고려해야 할 사항을 알아보겠습니다.

입주사 vs 건물주

하나의 회사가 전용으로 사용하는 건물과 다르게, 여러 회사가 입주한 건물에는 입주회사뿐만 아니라 건물주와 협의를 통한 의사결정이 필요합니다. 일반적으로 신규 입주 회사가 건물의 몇 층을 사용하게 될지 계획이 세워지면 입주 전에 보안시스템 구축이 완료돼야 하죠.

그러나 계약 당시에는 보안시스템 구축 같은 세부 사항까지는 고려하지 못하는 게 현실인데요. 그렇기 때문에 보안시스템 설계 또는 구축과정에서 예상치 못한 어려움에 직면할 수도 있습니다. 따라서 보안시스템 설계자는 주 출입구를 포함해 입주 층까지 임직원 동선은 어떻게 구성되는지 최우선으로 파악해야 합니다. 

보통 오피스 건물은 고층 건물인 경우가 많기 때문에 엘리베이터를 운행하게 되는데요. 입주사 전용으로 엘리베이터를 사용할 수 있다면 다행이지만, 불가능한 상황에서는 건물 주 출입구에서 보안시스템 운영에 많은 제약이 발생할 수밖에 없습니다.

엘리베이터 등 출입 동선이 확인되면 X-Ray 등 보안 검색시스템 및 안내데스크 배치 도면을 바탕으로 입주사와 건물주 간 협의와 의사결정이 진행돼야 합니다.

최근 사례로 보면, 건물 시공단계에서부터 스피드게이트와 같은 기본 보안시스템을 고려해 설치했지만, 보안 검색 장비를 추가 배치하기에는 공간이 협소한 경우가 있었습니다. 이에 따라 입주사의 보안 검색 장비 구성 표준안을 적용치 못하게 됐는데요. 결국, 해당 구성의 취약점을 보완하기 위한 새로운 대안을 고민해야 하는 상황을 발생하게 됐고, 이로 인해 입주사와 건물주 간 협상 및 의사결정에 예상치 못한 시간을 소요하게 됐습니다.

이미 설치된 보안장비는 어찌할 것인가?

앞서 언급했지만, 어느 정도 규모가 있는 오피스 빌딩은 스피드게이트, 출입 통제 시스템, 영상감시시스템 등 기본적인 보안시스템이 건물 설계에 반영돼 있습니다. 기본으로 설치된 보안시스템만으로 입주사가 만족할 수도 있지만, 입주사 전용 보안 검색시스템, 출입 통제 시스템, 영상감시시스템 설치를 요구할 수도 있습니다.

만약, 입주사만의 독자적인 출입 통제 시스템을 구축해야 하는 경우, 기존에 설치된 스피드게이트를 재사용할지 철거할지 결정해야 하는데요. 이미 설치된 장비로 인해 장비 구성 변경 또는 추가가 어려울 수도 있습니다.

출입 단말기는 입주 층 주 출입구 비상계단 등에도 설치돼 있습니다. 기존 장비를 철거하지 않고 유지해야 한다면 신규 단말기 위치 선정에 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 기존 장비와 신규단말기 간 도어락 컨트롤 및 문 상태 정보를 건물공통 출입시스템에 연계하는 방안을 마련해야 합니다.

A사의 경우, 입주사가 독자적인 출입 통제 시스템을 구축했지만, 건물 전체를 관리하는 방재센터에서 출입문 상태 모니터링을 위해 건물 공통으로 기존 설치된 출입 단말기를 철거할 수 없도록 했습니다.
 
오피스건물은 보안 검색시스템 구축에 필요한 공간을 확보하기 어려울 수도 있는데요. 보안 검색시스템은 보통 빌딩의 공용구역과 입주사 전용 구역의 경계에 설치되기에 필연적으로 입주사와 건물주와 이해가 충돌할 수밖에 없습니다. 따라서 의사결정에 더욱 많은 시간이 소요될 수 있습니다.

그리고 일반적으로 임대인은 계약조건에 원상복구 조건을 포함하기도 합니다. 그래서 신규 장비 설치 또는 변경 시에도 향후 원상복구를 고려해 시공해야 하므로 예상치 못한 난관에 부딪히기도 하죠. 만약 철거한 장비가 있다면 향후 원상복구를 고려해 철거 장비 보관 및 인수인계 작업이 필요할 수도 있습니다.

마지막으로, 각 층에는 설비 관리를 위한 EPS실 및 TPS실이 존재하는데요. 대부분 빌딩 공통시설의 운영을 목적으로 하고 있습니다. 여기에 입주사만의 전용 장비를 설치할 수 있도록 허용한다고 하더라도 운영/유지보수 인력의 출입 권한 관리 등 문제 발생 시 책임소재의 리스크도 고려해야 합니다.

A사는 각층에 전용 EPS, TPS실을 신설해 출입 통제 및 영상감시 장비를 운영하는 것으로 설계에 반영했습니다.

간과하기 쉬운 업체 관계

기존 장비가 설치돼 있는 경우, 해당 장비를 재사용하든 철거를 하든 해당 장비 설치업체의 협조는 필수적인데요. 이에 대한 비용도 사전에 반영해야 합니다.

예를 들어, 하자보수 기간 내에 있는 장비의 경우, 기설치업체의 협조 없이 스피드게이트의 카드리더기를 바꾼다면 해당 업체는 하자보수 면책 사유를 주장할 수도 있습니다. 또한, 유지보수 기간에 있더라도 문제처리 관련 책임소재 이슈가 발생할 수도 있죠.

이외에도 향후 원상복구를 고려한 장비 철거 또는 변경 작업에도 기존 설치업체의 협업이 요구됩니다. 따라서, 시스템 구축에 착수하기 전에 시공 작업에 참여한 협력업체들의 연락처를 확보하는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 한 건물에 여러 회사가 입주한 경우 물리보안 시스템 구축 시 필요한 고려사항을 살펴보았습니다. 입주사 전용 건물에 보안시스템을 구축하는 것에 비해 더 복잡한 의사결정 구조와 다양한 이해관계자들이 존재한다는 것을 알 수 있었는데요. 물리보안 시스템 구축에는 보안시스템 설계자 또는 PM의 세심한 관심이 필요하다는 점을 기억해야 합니다.


글 ㅣ 융합보안팀 김남호 책임

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